Woning Verhuren of Verkopen?

Amersfoort, 30 juli 2020


'Wat zou jij zeggen: moet ik mijn woning verhuren of verkopen?'

Via via komen steeds meer mensen naar mij toe met een vraag waar zij tegen aanlopen: "Gaan wij onze woning verhuren of verkopen?"

Ze hebben een nieuwe woning gekocht, of overwegen nog een nieuwe woning te kopen en staan daarmee voor een beslissing: wat doen we met onze huidige woning? Verhuren of verkopen?

Aangezien vrienden en bekenden weten dat ik mijn eerste woning verhuur, vragen ze mij om mijn afwegingen. Waarom ben je gaan verhuren? Was het niet slimmer om te verkopen? Hieronder zet ik de afwegingen (en mijn Excel met calculaties) voor een woning verhuren of verkopen op een rijtje - wellicht ook handig voor jou als jij met dezelfde vraag zit.

Ook handig voor jou? Je kunt mijn Excel voor het bepalen van verhuur of verkoop van je woning hieronder zelf even downloaden. Gratis voor eigen gebruik. En heb je zelf nog tips? Suggesties voor verbeteringen altijd welkom!

» Download mijn Excel met het Rekenmodel voor Woning Verhuren

De afweging van Verhuur vs Verkoop: Wat levert het meest op?

Uiteraard zijn er bij woning verhuur afwegingen te maken ten aanzien van de vraag of je jezelf wel ziet als "vastgoedeigenaar" en het regelen/managen van huurders.

Maar de afweging van verhuren of verkopen is in de eerste plaats een financiele afweging. Wat zou verhuur van de woning opleveren? En hoe staat dat in verhouding tot de situatie waarin we de de woning zouden verkopen - wat zou dat opleveren?

Let wel: Belangrijke voorwaarde voor de afweging is wel dat je een keuze hebt - dat wil zeggen dat je vermogen hebt (bijvoorbeeld geld gespaard hebt, geld geerfd hebt, geld geschonken hebt gekregen of een aantrekkelijk lening hebt kunnen regelen) - dat je je woning inderdaad kunt aanhouden en niet hoeft te verkopen.

Rendement van verkoop

Een woning verkopen levert direct een behoorlijke som vermogen op. Maar dan? Wat ga je met het geld doen? Of slimmer: Hoe gaat dat geld extra geld opleveren?

    Verkopen en sparen/beleggen of Verhuren?
  • Ga je (een deel van de) nieuwe hypotheek aflossen en daarmee kosten besparen? Voordeel is dat je hypotheeklasten lager zijn. Maar nadeel is (a) dat je waarschijnlijk een interessante bron van "goedkoop" geld (vanwege lage hypotheekrente en belastingvoordeel door hypotheekrente aftrek) kwijtraakt en (b) je minder vermogen vrij hebt voor andere beleggingen.
  • Of ga je met het geld een ander rendement behalen? Bijvoorbeeld door sparen, beleggen, crowd funden, of nog iets heel anders. Over de te behalen rendement over al die opties kan ik je niet veel vertellen, want zal van geval tot geval erg verschillen. Ik kan je wel vertellen dat de spaarrentes de laatste jaren vrijwel alleen maar dalen.
    Ontwikkeling van de gemiddelde spaarrente op spaarrekening en deposito's van 1 en 5 jaar sinds januari 2015. (bron: spaarrente.nl)
  • Of ga je een bron van inkomsten genereren door een woning te verhuren?

Eigenlijk is de afweging verkoop of verhuur makkelijk: verwacht je met het door verkoop beschikbaar gekomen geld evenveel of meer rendement te maken elders (door kostenbesparing op je hypotheek) danwel door sparen/beleggingen/etc, dan dat je zou doen met woning verhuur - dan lijkt woning verhuur geen optie.

Verder geldt natuurlijk de afweging van de diverse risico's van je keuzes: waar heb je het meest vertrouwen in dat financieel goed gaat, het blijft goed gaan. En daarnaast: waar verwacht je het minst "gedoe" van te zullen hebben?

Rendement van verhuur

Dus blijft nog op te lossen: welk rendement kun je verwachten bij de verhuur van je (vorige) woning? Vergelijk dat rendement met je andere opties dat je met het geld uit verkoop zou gaan doen.

Het rendement uit verhuur is afhankelijk van je (maandelijkse) inkomsten en uitgaven van verhuur. De inkomsten kun je bepalen op een marktonderzoekje van verhuurprijzen in jouw buurt. In mijn Excel (zie hierna) staan diverse sites genoemd om je daarbij te helpen.

Ten aanzien van kosten is het belangrijk om geen belangrijke kostenposten over het hoofd te zien. Veel verhuurders rekenen zich rijk, door bijvoorbeeld te rekenen met een niet-marktconforme huurprijs, de kosten van leegstand te negeren, de kosten van vinden van nieuwe huurders te onderschatten, etc.

Verder is het bij het bepalen van het rendement belangrijk om te weten dat er diverse manieren zijn om het rendement van verhuur te berekenen. Er bestaat bijvoorbeeld zoiets als het Bruto Aanvangsrendement (BAR) en het Netto Aanvangsrendement (NAR). De laatste is het beste voor een vergelijking met andere beleggingen, of een afweging om te investeren in een huurwoning.

Ik maak in mijn eigen afwegingen altijd gebruik van een uitgebreide Excel. Hierin is een compleet overzicht van kosten van verhuur opgenomen en is het rendement (zowel BAR als NAR) van verhuur eenvoudig te berekenen. Ook is met een aantal bronverwijzingen een inschatting te maken van de te verwachten inkomsten. Daarmee is een goede afweging te maken of verhuur van een woning financieel interessanter is dan een ander type belegging die je overweegt.

Verkoop nu of verkoop in toekomst

Tot slot is er de afweging wat een toekomstige verkoopprijs zal zijn van de woning. Verwacht je meer rendement door toenemende huizenprijzen, of schat je in dat je toch een risico loopt door dalende huizenprijzen. Dit laatste is met name een probleem als je op dat moment je huis zou moeten verkopen. Als het niet per se moet kun je de woning wellicht beter aanhouden tot betere tijden.

Helaas kan niemand je vertellen of je woning in de toekomst gegarandeerd hoger of lager zal zijn dan nu. De trendlijn is gunstig voor waardetoename, als je kijkt naar prijsontwikkelingen van 1995 tot nu (zie grafiek). Maar resultaten uit het verleden, geven geen zekerheid voor de toekomst.


Prijsontwikkeling eengezinswoning van 1995 - 2016 (bron: CBS)

Wat levert woning verhuur mij op?

Een belangrijke keuze maak ik het liefst op basis van cijfers. Natuurlijk moet het goed voelen, maar het is wel zo fijn dat de cijfers ook kloppen. Voor mijzelf heb ik een Excel gemaakt om gecalculeerde beslissingen te nemen over woning verhuur. Deze stel je hierbij graag gratis beschikbaar.

Download de Excel en pas eventuele aannames aan voor je eigen woning. Je krijgt direct een berekening met resultaat te zien. Ook staan er diverse aanwijzigen en websites als toelichting op de aannames en waar jezelf je eigen aannames op kan baseren.

Zoals altijd...

... geldt: heb je suggesties voor verbeteringen, etc. Laat het me weten!

Veel succes met het bepalen of je je woning gaat verhuren of verkopen. Ik hoop dat de keuze wat makkelijker heb kunnen maken.

Groeten, Menno

PS: Mijn Excelletje kun je gratis en vrijblijvend voor eigen gebruik downloaden en gebruiken. Succes met het bepalen van de winst die jij kan behalen met het verhuren van een eigen huis of appartement!

Eenvoudig Rekenmodel
Huis Verhuren

Gratis Tool voor Verhuur


Vul in en ontvang direct:
  • Handig Excel met berekening van rendement, inkomsten en uitgaven van een huis verhuren (xls).
  • Model Huurovereenkomst (pdf)
  • Mondelinge toelichting t.a.v. het Rekenmodel

 

Over de Auteur


Menno is na zijn studie in Delft eerst een aantal jaren management adviseur geweest, waarbij hij bedrijven adviseerde over ICT bedrijfsinvesteringen. Sindsdien is al ruim 13 jaar ondernemer, met speciale interesse in online startups. Hij heeft inmiddels diverse bedrijven opgericht en verkocht.

Zijn interesse gaat uit naar 'the lean startup'-aanpak, online marketing en het oprichten van autonome bedrijven, die continu waarde blijven leveren.

Reacties? Graag!

Ik hoor graag jouw reacties, suggesties, aanvullingen en vragen.
Mail mij op: menno@eenhuisverhuren.nl

Disclaimer: Ik heb deze site en Excel gemaakt voor mijn eigen gebruik en deel deze graag. Maar ik bied geen enkele garanties op juistheid, volledigheid of actualiteit. Gebruik naar eigen inzicht. Aan de gegevens op deze site of toegestuurde informatie kunnen geen rechten worden ontleend.