Je Huis Verhuren? OEI!
Amersfoort, 03 december 2024
'Dat hadden we nooit moeten doen...'
Ik kon mijzelf wel voor mijn kop slaan. Mijn inzicht kwam twee weken te laat.
En het kwam niet eens van mij zelf. Marlies, mijn vriendin, zei tegen me: 'Dat hadden we nooit moeten doen... Dit gaat ons veel geld kosten.'
En ik was het (helaas) helemaal met haar eens.
Wat hadden we gedaan?
Harde Levensles
Enkele weken voor die tijd hadden we ons huis in Delft te koop aangeboden, omdat we gingen verhuizen naar een andere stad: Amersfoort.
Er was heel veel belangstelling. De makelaar had het slim gespeeld en een groot aantal geinteresseerden op 1 dag uitgenodigd, zodat de druk goed was opgevoerd. Onze woning was binnen enkele dagen ruim boven de vraagprijs verkocht. Yes!
Klinkt goed, zeg je? Nee. Helemaal niet. Totaal niet.
Ik zat twee weken later met Marlies een glas wijn te drinken en we keken blij terug op de succesvolle verkoop van de woning.
Maar opeens werd ze een beetje stiller. Ik zei: 'Wat? Wat is er?'
'Tja... ik zit te denken, he.... Wat nu... wat nu als we ons huis hadden verhuurd in plaats van verkocht?'
'Verhuren?'
De gedachte was wel eens langs gevlogen, maar ik had er eigenlijk nooit lang bij stilgestaan. Ik had onbewust gedacht dat dit voor ons een optie was; waarom een huis aanhouden als je gaat verhuizen? Maar waarom inderdaad niet?
Na een avondje rekenen betrokken onze gezichten. Het verhuren van de woning zou ons elke maand geld hebben opgeleverd, zonder dat we er veel voor hoefden te doen.
Alleen, nu waren we te laat. Door de verkoop liepen we ontzettend veel geld mis. Hadden we dit maar eerder bedacht en doorgerekend (* over details van berekening hieronder meer).... We waren stom geweest.
De pijn was compleet toen ik enkele maanden later hoorde dat nieuwe koper het huis inderdaad ging verhuren in plaats van het zelf te bewonen.
Ai. Au. Een harde levensles om nooit te vergeten.
Zo'n Kans Laat Je Niet Nog Eens Schieten
De ervaring met onze woningverkoop in Delft speelde zich af in 2005. Hoewel al ruim 10 jaar geleden, lag de herinnering nog vers in het geheugen toen we in 2016 opnieuw gingen verhuizen. Als ik nu terugreken, zouden we nu een rendement van ruim 30% hebben gehaald op onze investering destijds.
In onderstaande grafiek is een vergelijking te zien welk verschil in inkomsten er was als wij de woning hadden verhuurd (helaas dus niet gedaan!) en wat als we het totale bedrag uit de verkoop hadden gespaard tegen een destijds geldende spaarrente - en die was een aantal jaren geleden nog niet eens zo belabberd als nu. Als je bedenkt (niet in de grafiek meegenomen) dat de woning op dit moment ook nog voor een aanzienlijk hoger bedrag zou zijn verkocht dan in 2005, dan was verhuur verreweg het meest gunstig geweest.
Met de spaarrentes van dit moment, zou de grafiek van sparen zelfs sterk naar beneden lopen, doordat je wel belasting betaalt over je vermogen - meer dan je ontvangt als spaarrente.
Een ding stond als een paal boven water: we gingen de optie voor het huisverhuren vooraf goed onderzoeken; we gingen niet een tweede keer onze kop stoten.
De gedachte aan een permanente passieve inkomstenbron (lees: een bron van inkomsten zonder er veel omkijken naar te hebben) met daarnaast ook nog de kans op een stijgende waarde van onze woning – dat zagen we wel zitten.
Laat Geld voor je Werken
Sinds 10 jaar ben ik zelf ondernemer en heb ik diverse bedrijven opgezet. Ik lees voor het ontwikkelen mijn eigen bedrijven (heel) veel boeken gericht op bedrijfsverbetering. Opvallend vaak zijn inzichten die ik krijg uit deze boeken ook zeer goed toepasbaar in mijn privé leven en persoonlijke ontwikkeling.
Eén van de lessen die mij bij is gebleven, komt uit het boek “Rich dad, poor dad” van Robert Kiyosaki is: “Let the Money Work For You”. Ofwel: hoe krijg je inkomen zonder dat je er zelf voor moet werken? In bedrijfsleven spreekt men over "bedrijfsmiddelen" die geld opleveren; maar in privé geldt dat eigenlijk net zo.
Eén van de slimste manieren om inkomen te verkrijgen, is om geld dat je al hebt verdiend, voor je te laten werken. Je investeert het geld in “assets” of “middelen” (“activa”) - die op hun beurt geld opleveren (zoals rente, dividend, huur, etc.) in plaats van je geld te stoppen in “uitgaven” (je koopt er spullen van) of “passiva” - zoals hoge hypotheek, leningen, schulden en andere financiële verplichtingen - die geld (blijven) kosten.
Het investeren in vastgoed staat ook in de lijst van "assets", omdat daarmee een geldstroom ontstaat aan huur. Door een appartement of huis te verhuren laat je je geld voor je werken en ontstaat een mooie bron van passief inkomen.
Natuurlijk moet je afwegen of de kosten van bijvoorbeeld een hypotheek of andere passiva niet eerst verminderd moeten worden. Een en ander is afhankelijk van de hoogte van de rente die je daardoor moet betalen. Als deze hoger is dan de rente die je elders kan ontvangen, dan is het aflossen van schulden waarschijnlijk het slimste.
Wat kan het opleveren? Ofwel: is het (nog steeds) financieel aantrekkelijk om een woning te verhuren?
Positieve Trends voor Verhuur van Huizen
Prognoses van de ING laten zien dat het verhuren van huizen de komende jaren zeer waarschijnlijk erg interessant zal blijven. Zij noemen de volgende positieve ontwikkelingen ten aanzien het verhuren van een huis:
- Er is een groot tekort aan huurwoningen in de vrije sector in heel Nederland;
- Huurprijzen zijn sinds 2016 op het hoogste niveau sinds jaren;
- Spaarrentes blijvende de komende tijd ongekend laag, dus mensen zoeken een beter rendement;
- Alternatieven voor rendement op je (spaar)geld zijn erg beperkt en kennen een hoog risico;
- Woningenprijzen blijven in vrijwel heel Nederland stijgen, wat een extra rendement kan opleveren bij verkoop over enkele jaren;
- De vraag naar huurwoningen wordt nog meer versterkt met de populariteit van toeristische verhuur (AirBnb) – met name in Amsterdam en de Randstad;
Ook volgens huurwoningexpert Pararius zijn de trends positief voor het verhuren van een woning. Volgens Pararius (januari 2017) is “... er in Nederland een groot tekort aan huurwoningen in het luxere vrije sector segment zonder wachtlijsten. [...]
Er is met name in de Randstad een groot tekort aan middeldure huurwoningen in de vrije sector met huren tussen de € 700,- en € 1.000,- per maand. Er is een groeiende groep mensen met een middeninkomen geïnteresseerd in luxe huurwoningen in de stad.
Pararius signaleert een duidelijke opwaartse trend in de huurprijs van woningen in de vrije sector.
Maar is het verhuren van een eigen woning ook interessant voor jou?
De Onvermijdelijke Reactie
Het is grappig. Want je kunt er op wachten. De reactie die vrijwel iedereen geeft als je vertelt dat je gaat verhuizen.
Met stip de nummer 1 opmerking van vrienden die we vertelden dat we gingen verhuizen was (na “Gefeliciteeerd!”): “En ... hebben jullie je oude huis al verkocht?”
Als we dan zeiden “Nee, nog niet”, was de (non-verbale) reactie meestal “Oei....” en zag je hun gezicht een beetje bezorgd, zelfs met medelijden, kijken. Je kon de gedachten lezen dat zij dachten net als wij in 2005: als je gaat verhuizen, verkoop dan zo snel mogelijk je oude huis. Wie wil er nu zitten met twee (of meer...) huizen?
Zij zagen (net als wij destijds) alleen een risico. Terwijl wij het nu juist zagen als uitgelezen kans: je huis verhuren voor een mooi rendement. We gingen direct aan de slag.
Wat Levert een Appartement of Huis Verhuren Jou Op? Een handig Excelletje
Nadat we onze vrienden hadden verteld dat wij onze woning gingen verhuren - en daarmee een mooi rendement wisten te realiseren, kwamen er steeds meer naar ons toe: "hoe hebben jullie dat eigenlijk aangepakt? Zou het voor ons ook een idee zijn?" Zeker als ze keken naar het rendement dat ze kregen op hun spaarrekening, werden zij steeds enthousiaster.
Mijn advies: je eigen woning verhuren of een woning kopen om te gaan verhuren is niet altijd verstandig. Veel hangt af van het rendement dat je zou willen behalen (sommige mensen zweren bijvoorbeeld bij beleggen met potentieel hoger rendement - in mijn ogen een grote gok met veel meer risico...), wat je verwacht van de verkoopwaarde van de woning na de periode van verhuur, hoeveel huur je kunt berekenen, hoeveel leegstand je verwacht, hoeveel onderhoud is er jaarlijks, welke verzekeringen sluit ik af, welke (gemeentelijke) belastingen zijn er, hoe je de woning financiert, etc. Kortom: dat je je aannames goed geinformeerd maakt en geen belangrijke kostenposten vergeet. Pas op dat van veel makelaars rendementsberekeningen er (te) rooskleurig uitzien. Vergeet geen hoge kosten (zoals financieringskosten, kosten voor de verhuurmakelaar, etc.) in je afwegingen.
Ik heb voor mezelf daarom een eenvoudig Excelletje gemaakt (met duidelijke aannames en alle kostenposten) om te bepalen wat een verhuren van een huis (of appartement) je onder de streep oplevert. Deze Excel is bruikbaar voor iedereen die met verhuur bezig gaat - zowel het verhuren van een huis (of appartement) dat je al hebt, als het aankopen van een nieuwe woning voor verhuur als belegging.
Met de Excel in handen kon ik zelf ineens heel snel en met vertrouwen bepalen of het verhuren van een bepaalde woning een interessante optie is. Ook handig voor jou? Het heeft mij in elk geval enorm geholpen met mijn beslissingen en zoektocht naar een passieve bron van inkomen. Je kunt hem hieronder zelf even downloaden. Ik vraag slechts één ding terug: laat even van je horen als je hem gebruikt. Helpt het je, heb je verbeteringen of suggesties of een eenvoudig 'dank je wel'. Ik hoor het graag want dat helpt mij ook weer verder.
» Download mijn Excel met het Rekenmodel voor Huis Verhuren
Ik kreeg laatst deze reactie: “Hi Menno, dank voor je handige Excel! [...] Wij verhuren een huis in Amersfoort. Wat ik super handig vind is dat je direct kunt zien wat het rendement van de verhuur van je eigen woning is. Maar vooral ook dat je direct ziet wat het verschil is met bijvoorbeeld sparen op de bank. Ik kwam uit op een negatief rendement als ik naar mijn spaarrendement keek. Dus als ik mijn woning verhuur in plaats van het verkoopbedrag op de bank te zetten, win ik in feite ook dat (negatieve) rendement.”
Ik krijg van veel mensen reacties en aanvullingen op mijn Excel - en dan maak ik weer een update. Hij wordt daarmee steeds beter.
Download hem even en vul hem eens in. Kijk of het je helpt. Heb je ook een reactie, vragen, aanvulling of verbetering op mijn Excel, laat het met dan alsjeblieft weten. Elke feedback is welkom.
En Jij? Ga jij een Eigen Appartement of Huis Verhuren?
Wat zijn jouw overwegingen bij het verhuren van een eigen huis of appartement? Doe je het al of juist niet? Wat zijn je overwegingen en tips? Heeft mijn Excelletje je geholpen bij het maken van je afweging? Ik zou het leuk vinden van je te horen!
Succes!
Menno
PS: Mijn Excelletje kun je gratis en vrijblijvend voor eigen gebruik downloaden en gebruiken. Succes met het bepalen van de winst die jij kan behalen met het verhuren van een eigen huis of appartement!
Eenvoudig Rekenmodel
Huis Verhuren
Download de Excel
Over de Auteur
Menno is na zijn studie in Delft eerst een aantal jaren management adviseur geweest, waarbij hij bedrijven adviseerde over ICT bedrijfsinvesteringen. Sindsdien is al ruim 17 jaar ondernemer, met speciale interesse in online startups. Hij heeft inmiddels diverse bedrijven opgericht en verkocht.
Zijn interesse gaat uit naar 'the lean startup'-aanpak, online marketing en het oprichten van autonome bedrijven, die continu waarde blijven leveren.